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CALCOLO IMPOSTE DI ACQUISTO CASA: VALORE CATASTALE, RENDITA CATASTALE E CATEGORIE IMMOBILIARI

Devi comprare casa? Sfrutta la nostra applicazione gratuita per calcolare in automatico le imposte di acquisto!

In Italia, l'acquisto di una casa è spesso una delle decisioni più importanti e rappresenta una forma di investimento sicura. Tuttavia, uno degli aspetti che genera più preoccupazione tra gli acquirenti riguarda le imposte da versare al momento dell’acquisto.

Capire come funzionano queste imposte e come calcolarle può fare la differenza, e questa guida completa ha l’obiettivo di chiarire tutto ciò che devi sapere. In più, grazie al nostro calcolatore automatico, potrai facilmente ottenere una stima dei costi legati all’acquisto di un immobile.

Questa pagina si rivolge a persone fisiche che acquistano una casa per scopi non commerciali e copre sia le transazioni tra privati che quelle tra privati e imprese. Continua a leggere per scoprire come calcolare le imposte e quali agevolazioni puoi ottenere, soprattutto se si tratta della tua prima casa o se rientri nella categoria under 36.

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LE CATEGORIE CATASTALI

Conoscere la categoria catastale del bene che intendi acquistare è fondamentale per determinare la tassazione. Le categorie catastali riflettono l'uso a cui è destinato l'immobile e influenzano le imposte.

Ecco le categorie catastali che beneficiano delle agevolazioni “prima casa”:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra-popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi)

Sono invece escluse dalle agevolazioni le seguenti categorie catastali:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile)
  • A/8 (abitazioni in ville)
  • A/9 (castelli o palazzi di pregio storico)

Hai difficoltà a trovare le categorie catastali? Ci pensiamo noi! Scarica il PDF "Guida completa alle categorie catastali"

COME TROVARE LA RENDITA CATASTALE

La rendita catastale è il valore base su cui vengono calcolate le imposte. Puoi ottenerla tramite una visura catastale o online, tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate. Questo valore sarà essenziale per i calcoli successivi.

La rendita catastale è il valore attribuito a ogni immobile che permette di calcolare il reddito imponibile per le imposte. Questa cifra, rivalutata del 5%, è fondamentale per il calcolo delle imposte di acquisto.

Come ottenere la rendita catastale del tuo Immobile? Puoi richiedere una Visura Catastale o consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate, che offre uno strumento gratuito per calcolare la rendita catastale. Ti basterà inserire il codice fiscale e i dati dell'immobile come foglio catastale e particella.

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IL CALCOLO DEL VALORE CATASTALE

Il valore catastale è una base di calcolo indispensabile per determinare l’importo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Il valore si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per coefficienti fissi, che variano in base alla tipologia di immobile.

Il valore catastale si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicandola per coefficienti fissati per legge. Questi variano in base alla tipologia di immobile:

  • Prima casa: 110
  • Altre abitazioni: 120
  • Categorie B: 140
  • Categorie A/10 e D: 60
  • Categorie C/1 ed E: 40,80
  • Terreni agricoli: 90
  • Per esempio, se hai una rendita catastale di 500 euro, il calcolo sarà:
  • 500 x 1,05 x 110 = 57.750 euro (valore catastale).

LE IMPOSTE DA PAGARE

A seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e che l’immobile sia una prima o seconda casa, dovrai versare diverse imposte, come:

  • Imposta di registro
  • IVA
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale

AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

Il decreto legge n. 73/2021 (“Sostegni bis”) ha introdotto agevolazioni per gli under 36 che acquistano una prima casa, ora prorogate fino al 31 dicembre 2024.

I principali vantaggi includono:

  1. Esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali per le compravendite non soggette a IVA;
  2. Credito d’imposta pari all’IVA versata, per gli acquisti soggetti a IVA;
  3. Esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti destinati all’acquisto della casa.
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IL PREZZO-VALORE

Il sistema del “prezzo-valore” consente di calcolare le imposte non sul prezzo di vendita effettivo ma sul valore catastale dell’immobile, favorendo trasparenza e semplificazione. Questo meccanismo, introdotto nel 2006, è applicabile nelle compravendite tra privati e in quelle con enti non soggetti IVA.

Per esempio, su una casa con una rendita catastale di 900 euro e prezzo di acquisto di 200.000 euro, l’imposta di registro al 9% sarà calcolata su 113.400 euro (900 x 1,05 x 120), invece che su 200.000 euro.

ESEMPIO DI CALCOLO

Se acquisti una casa con una rendita catastale di 900 euro e un prezzo di 200.000 euro, applicando il sistema del prezzo-valore: Valore catastale: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Imposta di registro (9%): 113.400 x 9% = 10.206 euro Se invece l'imposta fosse calcolata sul prezzo di vendita, sarebbe stata pari a 18.000 euro.

SEZIONE FAQ

Puoi richiedere la visura catastale oppure utilizzare il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate online.

No, le agevolazioni sono riservate solo all’acquisto della prima casa, ad eccezione delle pertinenze legate alla prima abitazione.

No, le abitazioni di tipo signorile (A/1), ville (A/8) e castelli (A/9) non rientrano nelle agevolazioni per la prima casa.

Se vendi la casa prima di 5 anni dall’acquisto, perderai le agevolazioni e sarai tenuto a pagare le imposte che erano state inizialmente scontate, a meno che tu non acquisti una nuova prima casa entro un anno dalla vendita.

Sì, purché siano classificate come C/2, C/6 o C/7 e destinate a uso durevole per la prima casa.

Sì, a patto che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro 12 mesi dall’acquisto della nuova prima casa.

Devi avere meno di 36 anni e un ISEE inferiore a 40.000 euro annui.

Per calcolare la rendita catastale servono visura catastale, foglio catastale, particella e subalterno dell’immobile.

GLOSSARIO

Rendita catastale: valore utilizzato per calcolare le imposte sugli immobili;
Valore catastale: base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali;
Imposta di registro: tassa dovuta per il trasferimento della proprietà di un immobile;
Imposta ipotecaria: tassa per l’iscrizione nei registri immobiliari;
Prezzo-valore: metodo di calcolo delle imposte basato sul valore catastale anziché sul prezzo di vendita.

CONCLUSIONI

Grazie a questo calcolatore e alla guida aggiornata, potrai stimare con precisione le imposte da pagare al momento dell’acquisto di un immobile.

Se hai meno di 36 anni, potresti beneficiare di agevolazioni specifiche che ti permettono di risparmiare.